ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN TARAFLARIN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR


Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, 818 ve 6098 sayılı Kanunlar çerçevesinde tanımı bulunmamakla birlikte; anılan sözleşme için sözleşme taraflarına yüklenen edimlerin göz önünde bulundurulması suretiyle bir kısım tanımlamalar yapılmaktadır.

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi, diğer bir deyişle kat karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhide (yükleniciye) devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ AKDEDİLİRKEN TARAFLARIN AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT ETMESİ İLERDE YAŞANMASI MUHTEMEL UYUŞMAZLIKLARIN ÖNÜNE GEÇİLMESİNİ SAĞLAYACAKTIR

1 – ) Arsaya İlişkin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A-) Arsanın üzerine inşaat yapılmasına müsait olması

Öncelikle inşaatın yapılacağı taşınmazın imara açık vasfının bulunması gerekmektedir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeye dayanılması mümkün olmadığından, sözleşmenin yerine getirilmesi veya getirilmemesi sebebiyle doğan zararın tazmini istenemez. Dolayısıyla bir dava açılırsa, davada ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi yoluna gidileceğinden, arsa sahibi işin gecikmesi sebebiyle kazanç kaybı ve kâr mahrumiyeti isteyemez. Müteahhit de ancak sebepsiz zenginleşme esaslarına göre yaptığı imalatlar arsaya değer kazandırmış ise bu değer farkını isteyebilir.

a-) Arsanın imar durumunun çıkarılması

Arsanın sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması lazımdır. Bu nedenle taraflar arasında sözleşme yapılmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılmalıdır. İnşaat projesi çizildikten ve arsa üzerinde kat irtifakı tesis edildikten sonra sözleşme yapılması hem müteahhit için hem de arsa sahipleri için en makul yöntem olacaktır. Bu durumda herkesin bağımsız bölümü tapuda belli olacağından, ilerde çıkması muhtemel paylaşımla ilgili ihtilaf ortadan kalkmış olur. Paylaştırmanın yüzde oranına göre yapılması durumunda, ilerde bu konuda uyuşmazlık çıkmaması için yüzde ne kadarının müteahhide, ne kadarının arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılarak taraflara düşen bağımsız bölümlerin başlangıçta belli edilmesi uygun olacaktır.

b-) İnşaat ruhsatının alınması

İnşaata başlayabilmek için inşaat projesi çizdirilip Belediyeye tasdik ettirilmesi gerekmektedir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bu görev arsa sahibine düşecektir. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun sözleşmede belirtilmiş olması gerekmektedir. Sözleşmede ruhsat harç ve masraflarının hangi tarafa ait olacağı da belirtilmiş olmalıdır. İnşaat süresi belediyeden inşaat ruhsatı alındıktan sonra işlemeye başlayacaktır. Bu nedenle sözleşmede ruhsat alınması için de belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici müteahhit tarafından ruhsat alma işi sürüncemede bırakılabilir ve buna mukabil inşaat süresinin başlaması gecikebilir.

c-) Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması

►İnşaat ruhsatının alınmasından sonra 634 sayılı Yasa hükümleri doğrultusunda tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür. Bu işlemin başlangıçta yapılması ile sözleşmeye göre belli aşamalarda müteahhide daire verilmesi mümkün olacağı gibi, müteahhidin ve arsa sahibinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri tapulu olarak satmak gibi bir avantajları söz konusu olacaktır.

Kat irtifakı 634 Sayılı Yasa’da yapılan son değişikliğe göre hazırlanmış tasdikli inşaat projesinin bütün arsa sahiplerinin imzasını taşıyan bir dilekçe ve yönetim planı ile birlikte tapuya ibraz etmeleri sonucu tesis edilebilir. Sözleşmede aksi belirtilmemiş ise, kat irtifakı kurulması ve bununla ilgili harç ve resimlerin karşılanması arsa sahibine ait olacaktır. Bu nedenle bu işin ne zaman ve kim tarafından yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı sözleşmede belirtilmelidir.

►İnşaata başlanması için kat irtifakı tesis edilmesi zorunlu değildir. Bu işlem yapılmasa dahi alınan inşaat izni doğrultusunda inşaat yapılıp bitirilebilir. Bu durumda yukarıdaki belgelere oturma izin belgesi de eklenerek doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir. Ancak bu durumda belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verilmesi mümkün olmayacaktır. Buna karşılık hisse tapusu verilmesi mümkündür.

2 – ) Taraflara İlişkin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A-) Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye katılmaları:

►Arsa tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. MK. nun 692. maddesi gereğince paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesi ile ilgili tasarruflarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde de bu kural aynen geçerlidir. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün değildir.

►Ancak bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart değildir. Sonuçta hepsi ile anlaşma yapılması koşulu ile paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler yapılabilir. Hatta bazı paydaşlara diğerlerinden daha az veya çok bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Taraflar buna razı olduktan sonra bu şekilde yapılan sözleşmeler de geçerlidir. Taşınmaz üzerinde intifa, irtifak hakkı gibi ayni hakları bulunan kişilerin de inşaat yapılmasına muvafakat etmeleri gerekmektedir.

B-) Müteahhide ilişkin İlişkin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

►Arsa sahibi gibi müteahhit de bir veya birden fazla gerçek yahut tüzel kişi olabilir. Birden fazla müteahhitlerin  aynı anlaşma üzerinden birlikte sözleşmeyi imzalamaları gerekmektedir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Müteahhidin şirket olması halinde, ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması gerekir.

►Esasen sözleşmeyi yapan noterlikçe bu husus aranacaktır. Limited ve kooperatif şirketlerde sınırlı sorumluluk söz konusu olduğundan, sözleşme yaparken şirketin cinsi önemli olduğu gibi, sermayesi, ortak veya üyelerinin durumu, daha önce bu tür inşaatlar yapmış olup olmadığı gibi hususlar da önem taşır. Bu nedenle en fazla daire verene değil, sağlam müteahhide iş verilmelidir. İnşaat aşamasında müteahhitten veya arsa sahibinden daire satın alanlar da aynı titizliği göstermelidirler.

►Bunun dışında müteahhidin inşaat mühendisi veya mimar olması gibi şartlar aranmamaktadır. Bu durumun büyük sakıncaları tatbikatta sıkça görülmektedir. Şöyle ki herhangi bir inşaatta birkaç ay çalışan bir kişi, bu işi ben de yaparım diyerek arsa bakmakta, hatta diğer müteahhitlerden fazla daire vererek işi almakta, daha sonra da kendisine düşen bağımsız bölümleri önceden satıp, bu kişileri de mağdur eder şekilde işi yarım bırakarak gidebilmektedir. Yahut inşaatı malzemeden kısarak çürük şekilde inşa edebilmektedirler.

►Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapacak müteahhitler yönünden bazı vasıfların aranması konusunda yasal düzenleme yapılması kanaatimce zorunludur. Yüzlerce kişinin içinde barınacağı, dolayısıyla hayatını emanet ettiği, büyük maddi fedakârlıklar pahasına sahip olduğu konutunun yapımcısında hiçbir ehliyet aranmayışı acı sonuçları beraberinde getirmektedir. Ne yazık ki kendiliğinden yıkılan apartmanlarda, ülkemizin çeşitli bölgelerinde yaşanan depremler sonucu ortaya çıkan can ve mal kayıplarında bu acı sonuçlar vücut bulmuştur.

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YER ALMASI GEREKEN ESASLI UNSURLARA DEĞİNMEK GEREKİRSE:

1-) İnşaatın Özellikleri

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği teferruatlı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda en iyisi alanında uzman bir kişiye inşaatın ve kullanılacak malzemenin detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesidir. Bu gibi teferruat ne kadar detaylı düzenlenirse ilerde yanlar arasında çıkacak uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. İnşaat birinci veya ikinci sınıf olacaktır tarzındaki belirlemeler yeterli değildir. Bilindiği gibi kamu ihalelerinde bayındırlık teknik şartnamesi sözleşmenin eki kabul edilmektedir. Özel kişiler arasında yapılan sözleşmelerde de böyle bir teknik şartnameye ihtiyaç vardır. 

2-) İdari Ve Mali İşlemler Ve Harcamaların Yapılması

►İnşaat projesinin hangi tarafça hazırlanacağı, daha önce ruhsat alınmamışsa, inşaat ruhsatının kim tarafından alınacağı, inşaat süresince vergilerin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır. Yukarıda izah edildiği gibi, sözleşmede kararlaştırılmamış ise ruhsat alma, kat irtifakı kurulması görevleri ve bununla ilgili masraflar, arsanın inşaat süresince emlak vergileri arsa sahibine ait olacaktır. Bu nedenle sözleşmede bu hususların detaylı olarak düzenlenmesinde yarar vardır.

►İnşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz bağlama ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Teslimin bu ruhsatlar alındıktan sonra yapılacağı ve bunların alınması ile ilgili masrafların yükleniciye ait olacağı gösterilmemiş ise, oturma ruhsatı, elektrik, su, doğalgaz abonman ücretleri her daire sahibi tarafından karşılanır. Arsa sahibine düşen daireler yönünden yüklenici bunların alınmasından sorumlu tutulamaz. Sözleşmede ruhsatın kim tarafından alınacağı konusunda açıklık yoksa Yargıtay bu durumda inşaat ruhsatını alma görevinin arsa sahibine ait olduğunu, ruhsat alınmadan inşaat süresinin işlemeye başlamayacağını belirtmektedir

3-) İNŞAAT SÜRESİ

A-) Sürenin başlama ve bitim tarihi

İnşaata ne zaman başlanıp, hangi tarihte bitirileceği sözleşmede açık olarak belirtilmelidir. Sözleşmeden önce inşaat ruhsatı alınmamış ise, ruhsat alınması belli zaman alabilir. Bu nedenle ruhsat arsa sahibince alınacaksa sürenin ruhsat alma tarihinden itibaren, müteahhit tarafından alınacaksa, bunun için uygun bir süre verilerek bu süre sonunda inşaat süresinin başlayacağı belirtilir. Örneğin “inşaat ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, bununla ilgili her türlü harç ve masraflar müteahhitçe karşılanacak, müteahhidin istediği anda, bu iş için arsa sahiplerince kendisine vekâletname verilecek, ruhsat en geç altı ay içinde alınmış olacaktır. Hukuki imkânsızlıklar sebebiyle alınamıyorsa, arsa sahipleri anında durumdan haberdar edilecektir. İnşaat süresi ruhsatın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İnşaat süresi 24 aydır,” şeklinde konulacak hüküm, süre konusunda belirsizliği önler.

Ruhsatın arsa sahibi tarafından alınması durumunda, bu husus müteahhide ihtaren bildirilmeli, ruhsat kendisine teslim edilmelidir. Böylece müteahhit, sürenin başlaması yönünden mütemerrit duruma düşürülür.

B-) İnşaatın ne zaman bitmiş sayılacağı

Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri ne şekilde teslim edeceği sözleşmede açık olarak belirtilmelidir. Kural olarak oturma ruhsatının alınması ile inşaat tamamlanmış sayılır. Örneğin arsa sahibine düşen daireler oturma izinleri alındıktan sonra teslim edilecektir şeklindeki bir kayıt, ilerde teslimin ne şekilde yapılacağı yolundaki belirsizlikleri önler. Bununla beraber sözleşmede başkaca koşullar da kararlaştırılabilir. Hatta kararlaştırılmasında yarar vardır. Elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ruhsat ve abone kayıtlarının kim tarafından yapılacağı gibi hususlar sözleşmede yer almalıdır.

C-) Sürenin geçirilmesi halinde uygulanacak hükümler

►İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilir. Örneğin “gecikme halinde, teslim tarihinden itibaren arsa sahibine düşen bağımsız bölümler için teslim tarihindeki rayiç kira karşılığı, müteahhit tarafından ihtara hacet kalmaksızın ödenir. Gecikmenin altı aydan (veya bir yıl) fazla uzaması halinde arsa sahibinin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.” Şeklindeki hüküm müteahhidin işin zamanında teslimi konusunda titiz davranmasını sağlayacaktır. Sözleşmede bu yönde bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi durumunda dava yoluyla kira kaybını isteyebilir.

►İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir. Ancak tacir sıfatını haiz olmakla, basiretli iş adamı gibi davranmak zorunda olduğundan, maddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini sürenin uzatılması için sebep gösteremez.

4-) MÜTEAHHİDE AİT TAPULARIN NE ZAMAN VERİLECEĞİ

►Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da budur. Bu hususun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak sermayesine ekleyip inşaata devam edeceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir.

►İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılmalıdır. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir. Oturma izni alınabilmesi için yatırılması gerekli olan harç ve giderler tutarı daire başına 20- 25 bin lirayı bulmakta olduğundan, müteahhit bu bedelleri ödemeden imtina edebilir. Ruhsat almakta gecikebilir. Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde noksan ve ayıplı işler olabilir. Bütün bu olumsuzlukları karşılamak yönünden son iki daire tapusunun oturma ruhsatı alınıp, dairelerin arsa sahibine noksansız olarak tesliminden sonra verileceğinin sözleşmede belirtilmesi isabetli olur.

►Arsa sahibi de temerrüde düşmemek için sözleşmeye göre müteahhidin bağımsız bölüm istemeye hak kazandığı aşamalarda tapu devrini sağlamalıdır. Bu konudaki edimini yerine getirmede gecikmesi, yüklenicinin bu yüzden uğradığı zararın tazmini isteği ile karşılaşmasına yol açabilir. Müteahhitler çoğu defa vergiden kurtulmak için olsa gerek, tapuyu üzerine almamakta, sözleşmede arsa sahibinin tapuyu müteahhidin göstereceği kişiye devredeceği hükmüne yer verilmektedir. Yahut sözleşmede böyle bir hüküm olmasa bile, müteahhidin sattığı dairenin arsa sahibi tarafından doğrudan tapuda temliki yapılmaktadır. Bağımsız bölüm devrinden sonra müteahhit, kendisinin arsa sahibine temlik yapması konusunda talimat vermediğini, satış bedelini arsa sahibinin aldığını iddia edebilmektedir. Bu yönde bir dava ile karşılaşmaması bakımından, arsa sahibinin devirden önce müteahhitten yazılı rıza-talimat alması yararlı olur.

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hususlar doğrultusunda işleyecek süreçte herhangi bir hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukat aracılığıyla işlemlerinizi yürütmenizi önemle tavsiye ederim. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için avfurkanakti@gmail.com adresinden ve 05538262323 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

furkanakti@hakimiyet.com

YAZIYI PAYLAŞ!

İlk Yorum Yazan Sen Ol!