Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafları yüklenici yani müteahhit ve arsa payı sahibidir. Bu sözleşme kapsamında tarafların çeşitli hukuki yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirilmemesi halinde taraflar arasında uyuşmazlık oluşacaktır. Geri dönüşü olmayan ihtilaflarla karşılaşmamak adına sözleşmenin taraflarının, üstlendiği yükümlülükleri bilmeleri oldukça önem arz etmektedir. Bu yazımda yüklenici müteahhidin sözleşme kapsamında üstlendiği yükümlülükler, asli ve tali edimlerdir. Müteahhit bu husustaki yükümlülüklere aykırı davranırsa, borçlunun temerrüdü kapsamında kanuni yaptırımlarla karşı karşıya kalacaktır. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken aşağıdaki yükümlere önemle dikkat edilmelidir.
1-) Müteahhidin Sözleşmedeki İnşaatı Yapma Yükümlülüğü
Yüklenici, inşaatı, sözleşmede belirtilen biçimde, öngörülen sürede bitirip teslim etmelidir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi iş görme sözleşmelerinden olduğu için yüklenici arsa sahibinin yararına iş yapmak ve zarar verici davranışlardan kaçınmak zorundadır. Eser sözleşmesine göre malzeme arsa sahibi tarafından verilmişse yüklenici malzemeyi özenle kullanmak ve hesap vermek zorundadır. Yine arsa sahibi tarafından verilen malzeme veya arsa, inşaatın gereği gibi ve zamanında ifasını tehlikeye koyacak biçimde ise, yüklenici bunu arsa sahibine derhal bildirmelidir. Arsa sahibinin yanlış talimat vermesi nedeniyle inşaat istenilen nitelikte ve sürede yapılamıyorsa bu durumda da yüklenici arsa sahibini uyaracaktır; fakat iş sahibi bu talimatında ısrar ederse yüklenicinin sorumluluğu ortadan kalkacaktır. Yüklenicinin özen borcu ise TBK. m. 471’de düzenlenmiştir. Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. İşe zamanında başlamamak, işi geciktirmek gibi hallerde arsa sahibi kusursuzsa, işin sözleşmeye aykırı yapılacağının kesinlikle tahmin edilmesinde, işin başkasına yaptırılacağı ihtarını yükleniciye bildirir. Eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde yapılacağı kesinlikle tahmin ediliyorsa, yüklenici verilen sürede gerekeni yapmazsa veya sürenin yararsız olduğu durumlarda hiç süre verilmeden sözleşme feshedilerek iş başkasına yaptırılır. Bu durumda TBK. m. 123 ve 125’teki borçlu temerrüdünün feshine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
2-) Müteahhidin İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Yükümlülüğü
TBK. m. 471 f. 3’te yüklenicinin inşaatı bizzat veya kendi idaresi altında yaptırmaya mecbur olduğu belirtilmiştir. Ayrıca işin mahiyetine göre yüklenicinin şahsi yeteneğinin önemi yok ise yüklenici taahhüt ettiği inşaatı başkasına yaptırabilir. Tüzel kişi olan yükleniciler için de bizzat yapma borcu söz konusu olamayacağı için bu borç bir yaptırma borcu olacaktır. Yüklenicinin işi bizzat yapmayı üstlenmesi, yardımcı kişi kullanmasına engel değildir. İşçi, usta, kalfa gibi yardımcı şahıslar ile arsa sahibi arasında hukuki bir ilişki bulunmadığından, bu kişiler yükleniciye bağlıdır ve ona karşı sorumludurlar. Bu sözleşmede yüklenici işi bir alt yükleniciye devredebilir. Alt yüklenici eseri yapma borcunun ifasının kısmen veya tamamen kendisine devredildiği bağımsız ve kendi hesabına çalışan bir yardımcı şahıstır. Asıl yüklenicinin alt yükleniciler üzerinde, bağımlı yardımcı şahıslar üzerinde olduğu gibi bir gözetimde bulunma yükümlülüğü yoktur. İşin yüklenici tarafından bizzat yapılmasında kişisel yetenek aranmıyorsa, işin alt yükleniciye yaptırılmasında arsa sahibinin rızası aranmayacaktır. Zira alt yüklenici, asıl yüklenicinin nam ve hesabına yapmayı üstlendiği kısmi edimlerin yapımından yükleniciye karşı sorumlu olur. Yüklenici ise, arsa sahibine karşı bütün olarak binanın yapımından ve bağımsız bölümlerin tesliminden sorumludur.
3-) Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Teslim Etme Borcu
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde yüklenicinin asıl borcu, sözleşmede öngörülen özellikte inşaatı yapma ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. İnşaatın yapılmasıyla teslim farklı şeylerdir. Sözleşmede nasıl kararlaştırıldıysa bu teslim öyle yapılmalıdır ve teslimin ispat yükü müteahhidin üzerindedir. Teslim borcunun bildirim ile yerine getirildiği durumlarda, arsa sahibinin bina üzerinde fiili egemenliği sağlanmadıkça veya egemenliği engelleyici durumlar ortadan kaldırılmadıkça sadece eserin tamamlandığını bildirme ile ifa sağlamış olmaz. Teslim ve teslim alma birbirinin karşıtı olan biri yüklenici, diğeri arsa sahibi açısından belirlenen borçlardır. Bu bakımdan bu borçlar aynı anda gerçekleşir. Teslimin yapılacağı tarih, genellikle sözleşmede gösterilir. Teslim tarihi taraflarca yanlış anlaşılmaya ve yoruma yer vermeyecek biçimde ise TBK. m. 117 f. 2’ye göre “Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.” Aksi takdirde süre belirtilmemiş veya objektif ölçülere göre kesinlikle belirtilmesi mümkün olamıyorsa kesin teslim tarihi belli değildir. Bu halde teslim tarihini işin mahiyetine ve tarafların iradesine göre belirlemek gerekir. Müteahhidin teslim borcunu yerine getirebilmesi için, tamamlanan binanın arsa sahibinin hem zilyetliğine hem de tasarruf alanına geçirilmesi gerekir. Müteahhit öncelikle inşaatın tamamlandığını arsa sahibine bildirmeli, ardından tapuda tescil işlemini yapmalıdır. Buna ek olarak arsa sahibine binanın fiili hakimiyeti de teslim edilmelidir. Arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümlerden birine taşınmış olması teslim yapıldığı anlamına gelmez. İnşaatın hukuka uygun şekilde teslimiyle birlikte yarar ve hasar arsa sahibine geçecektir. İnşaatta ayıp ve eksiklikler var ise bunlara ilişkin zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Yine müteahhidin bir alacağı söz konusuysa buna ilişkin zamanaşımı süresi da işlemeye başlayacaktır.
4-) Müteahhidin Sadakat ve Özen Borcu
Müteahhittin sözleşme kapsamında ki yükümlülükleri yerine getirirken arsa sahibinin kendisine verdiğin vekaletnameye dayanarak hareket ettiği için özellikle basiretli davranılması ve vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır. Bu hususa örnek verebilirsek arsa sahibinin denetimi altında olmadığı için özellikle teknik şartnamede kararlaştırılan malzemenin kullanılması veya arsa sahibinin temin etmesi gereken malzemeler varsa bunların tasarruflu kullanılması temin edilen malzemeden arta kalan bir şey varsa bunun süresi içerisinde arsa sahibine bildirilmesi yine inşaatta kullanılacak malzemenin saklanması ve dış etkenlere karşı korunması, sır saklama yükümlülüğü, ifada gecikme yaratabilecek her türlü etkeni gecikmeksizin arsa sahibine(iş sahibine) bildirmek vs. türünde çok sayıda sayabileceğimiz, arsa sahibinin müteahhitten özen göstermesini bekleme hakkında sahip olduğu durum mevcuttur.
5-) Müteahhidin Araç ve Gereç Sağlama Borcu
Müteahhidin üstlendiği inşaatın yapılmasına ve inşaat özelliklerine elverişli araç ve gereçleri temin etmesi gerekmektedir. Örnek verirsek müteahhittin üstlendiği inşaat 20 kat civarında olmasını düşünürsek bunun için hareketli vinç ayarlaması lazım ve buna uygun teçhizat bulundurmak lazım ve sair çok sayıda durum gibi inşaat yapımı sürecine-biçimine uygun kalifiye çalışan bulundurmak zorundadır. Yukarıda saymış olduğumuz şekilde müteahhidin çok sayıda yan edimi mevcuttur. Bunlarla beraber sözleşme kapsamında müteahhide farklı yan borçlar yüklenebilir; müteahhitte, arsa sahibine inşaat yapım süresince belli bir miktarda kira ödemesi yapma veya oturacak bir ev verme borcu altına koyulması şeklinde yan edimler kararlaştırılabilir.
Müteahhidin saydığımız yan edimleri arasında, müteahhittin asli edimlerinin unsurları arasında yer almayacak olan, örnek verirsek özen ve sadakat borcu, sır saklama borcu türünde olan unsurlardan herhangi birine aykırı davranış tek başına iş sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz ancak arsa sahibi lehine tazminat sorumluluğu doğurur. Fakat yan edim olup da örnek verirsek kira paralarının ödenmemesi, sözleşmeden veya işin niteliğinden müteahhidin işi bizzat yapması gerektiği anlaşılıyorsa ve buna rağmen iş başkasına yaptırıyorsa, araç ve gereç temin etme borcu, inşaata zamanında başlama şeklinde müteahhittin asli edimlerinin birer unsurları şeklindeki edimlerine aykırı davranması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.
6-) Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Ayıplı eserden amaç, yüklenicinin taahhüt ettiği nitelikte eseri şahsen gerçekleştirememesidir. Bir inşaatın eksik olan niteliklerine karşın, kararlaştırılan eserle aynı derecede kullanılabilir olması ayıbı ortadan kaldırmayacaktır. TBK. m. 474’e göre “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” Bu maddeye göre ayıba karşı tekeffül için aranan şartlar inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı olmasıdır. Yüklenicinin eseri teslim borcu Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmemekle beraber, TBK. m. 474 f. 1 “eserin tesliminden sonra” ifadesinden bu borcun kabul edildiği sonucuna varılmaktadır. İnşaat işlerinde teslim, yüklenicinin inşaatın bitiğini iş sahibine bildirdiği ve iş sahibinin de yükleniciye ait olan bu yükümlülüğün onun tarafından yerine getirilmiş olduğuna dair kabul beyanı ile tamamlanacaktır. Teslim ancak inşaatın tamamlanmış olması halinde söz konusudur. İnşaatın tamamlanmış sayılabilmesi için, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan inşaat işlerinin bitirilmesi gerekmektedir. Teslim için bir vade kararlaştırılmamış olabilir. Bu halde, yükleniciye inşaata ilişkin borcunu yerine getirebilmesi için uygun bir zaman bırakılmalıdır.
İnşaat işlerinde inşaatın teslim borcunun ifa yeri inşaatın bulunduğu yerdir. TBK. m. 475’e göre eserdeki ayıptan anlaşılması gereken bağımsız bölümün kullanılmayacak veya kabul edilemeyecek durumda olmasıdır. Ayıp bağımsız bölümün sözleşmeye aykırı olarak yapılmasını oluşturur. Bunun tespiti için arsa sahibinin sözleşmenin içeriğine ve iyi niyet kurallarına göre nasıl bir inşaat beklediği esas alınmaktadır. Taraflar sözleşme ile inşaatta öngörülen nitelikleri belirlemişlerse, kararlaştırılan bu nitelikleri taşımayan bağımsız bölüm de ayıplı sayılır. İnşaattaki ayıbın kapsam ve derecesinin belirlenmesinde tereddütler varsa TMK. m. 2’de yer alan doğruluk ve dürüstlük kuralı uyarınca yorum yapılarak sonuca varılmalıdır. İnşaatın eksik niteliklerine rağmen kararlaştırılanla aynı derecede kullanılabilir olması onun ayıplı niteliğini ortadan kaldırmayacaktır. Ayıplar açık ve gizli ayıp olarak ikili bir ayrıma tabi tutulabilir. Açık ayıplar dikkatli bir muayene sonucunda anlaşılan ayıplardır. Görülmeyen ancak zaman içinde kullanılmakla ortaya çıkan ayıplar ise gizli ayıplardır. Bu ayıpların ortaya çıkmasıyla birlikte arsa sahibi bu durumu yükleniciye derhal bildirmelidir; aksi halde bağımsız bölümlerdeki ayıplar nedeniyle kendi borcunu yerine getirmekten kaçınma hakkını kaybeder. Ayrıca zımni kabul gizli ayıpları ve kasten saklanan açık ayıpları kapsamaz.
Bağımsız bölümün muayenesinin yapılabilmesi için inşaatın teslim edilmiş olması gerekmektedir. TBK. m. 478’e göre “Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” Önemli ayıplar, bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması ve dürüstlük kuralının gereği olarak da bağımsız bölümün kabulünün arsa sahibinden beklenilemeyeceği ayıplardır. İnşaattaki ayıp önemli ise, TBK. m. 475’e göre arsa sahibi sözleşmeyi fesheder ve önemsiz ayıp için de tamir veya ücretin indirimini talep edebilir. Arsa sahibi açık ayıbı bulunan bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış ise bu anda bulunan ayıplardan yüklenici sorumlu olmamalıdır. Gizli ayıp varsa üçüncü kişi satıcı olan arsa sahibini sorumlu tutacaktır. Arsa sahibi de bu ayıp nedeniyle yükleniciye rücu edebilecektir. Bu durumda satıcının ayıp nedeniyle sorumluluğuna ilişkin TBK. m. 219 ve devamı uygulanabilir.
7-) Müteahhidin İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Borcu
Yasal olarak inşaatın ruhsatı arsa sahibi tarafından alınır, fakat bu vekâleten yükleniciye devredilebilir. İnşaatın başlaması için ruhsatın alınması gerekmektedir. Bu nedenle ruhsatın alınması yükleniciye bırakıldığında inşaatın yapılmasını engelleyen durumları yüklenicinin arsa sahibine bildirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde ruhsat alınmadı diye işi sürüncemede bırakmak yüklenicinin sorumluluğunu gerektirir. İmar Kanunu m. 29’a göre sözleşmede bir hüküm bulunmadığı takdirde ruhsat alındıktan 2 yıl sonra inşaata başlanmalıdır. Yargıtay tarafından verilen bir karara göre “Yüklenici ruhsatsız inşaata başlayamaz, arsa sahibi de yükleniciyi ruhsatsız inşaata zorlayamaz Ruhsatsız yapı belediyece ve valilikçe yıkılır. Arsa sahibi de yıkım davası açabilir. İmar Yasası’nın hükümleri emredici nitelikte olup herkesi bağlar ve mahkemelerce de resen göz önünde tutulur.” Yargıtay tarafından verilen başka bir karara göre “Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmadığından bu belgeye dayanılarak o arsa üzerinde tarafların ruhsat alıp inşaat yapmaları mümkün değildir.” Oturma izni almak için inşaatın bitmiş olması gerekir. Oturma izni İmar Kanunu m. 30’a göre mal sahibi tarafından alınır, fakat sözleşme ile bu yükleniciye devredilebilir.
Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hususlar doğrultusunda işleyecek süreçte herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yükümlülüklerinizi bilmek ve uzman bir avukat aracılığıyla işlemlerinizi yürütmenizi önemle tavsiye ederim. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için [email protected] adresinden ve 05538262323 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
