Yüzde 25 Zam Sınırında Son Viraj! Kira Fiyatlarının Seyri Ne Olacak?
Kira fiyatlarındaki yüzde 25 zam sınırı düzenlemesi 1 Temmuz tarihinde bitiyor. Öyleyse kira fiyatlarının yeni seyri ne olacak? İşte uzman isimlerden kritik açıklamalar..
Söz konusu düzenleme ile kira fiyatlarına uygulanan yüzde 25 zam sınırı çalışması 1 Temmuz tarihinde bitiyor. Ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların çoğalacağına dikkat çeken uzmanlar bu konunun uzun zaman süreceğini, normale dönmenin zor olacağına dikkat çekiyorlar.
2 yılı önce uygulamaya alınan ve 2023 yılında da geçerli olan kira fiyatlarında yüzde 25 zam sınırı düzenlemesi 1 Temmuz itibariyle bitiyor. Geçtiğimiz 2 yılda ev sahibi ve kiracı arasında büyük oranda anlaşmazlıkları beraberinde getiren bu durumun tırmanacağını belirten Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran, uyuşmazlıkların ve hukuki davaların artacağının altını çizdi.
"UYUŞMAZLIKLAR ARTARKEN HUKUKİ SÜREÇLER DEVREYE GİRECEK"
Ceran şu değerlendirmelerde bulundu: “İş yerleri için bir değişiklik söz konusu değil ancak konutlarda ciddi bir kaos yaşanıyor ve durum uzun süre devam edecek gibi görünüyor. Yeni dönemde artış zamanı gelen kiracı TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre zam yapmak durumunda. Sözleşmesinde farklı bir madde yoksa, TÜFE oranında diye belirtilmişse artışı da bu orana göre yapmak zorunda. Ancak ortada birtakım çözülemeyen durumlar çıkabiliyor; örneğin ev sahibi son iki yıldır kira arışında yüzde 25 oranını geçmediyse 10 bin liraya kiraya verdiği ve bugün yaklaşık 15 bin olan miktarı enflasyon oranının yüzde 65 açıklandığını farz edersek 25 bin TL civarında bir rakama çıkaracak. Benzer konutların kiralarının çok daha yüksek oluşunu gösterip bu rakamı düşük bulurken kiracı tarafında ise bir anda yüksek bir artış olarak görülecek. Uyuşmazlıklar artarken hukuki süreçler devreye girecek. Burada da hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hukuki haklarını bilmesi büyük önem taşıyor.” dedi.
KİRA TESPİT DAVASINDA 5 YIL UYARISI
Yaşanan ve yaşanacak olan bu karmaşa içerisinde arabulucu, uzlaştırıcı gibi çözüm yolları ile sonuca gidilemediği takdirde kira uyarlama davası ya da kira tespit davalarının açılabileceğine yeşil ışık yakan Ceran dikkat çeken açıklamlara yer verdi:
“Yeni düzenleme ile 5 yılını doldurmayan kiracılar için yaşanan anlaşmazlıklarda kira tespit davası değil, kira uyarlama davası yoluna gidebilir. Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davasına gidilebiliyor. Enflasyon, salgın hastalık, döviz kuru, deprem gibi durumlar buna dahildir. Bununla birlikte, kira kontratının 5 yılı doldurması halinde, yapılan artışı az bulan mülk sahibi ya da artışı yüksek bulan kiracı da kira tespit davası açabilir.
TÜFE oranının üzerinde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış durumu nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istihkak davası açılabilir, ev sahibinin TÜFE oranında zam yapması ve kiracının ödeme yapmaması durumunda ise kiracının tahliyesi talep edilebileceği gibi icra yoluna da gidilebilir. Böyle bir durumda da borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir, kiracının 7 gün içinde itirazda bulunmaması halinde ve 30 gün içinde borcunu ödememesi durumunda icra müdürlüğü kanalı ile tahliyeye gidilir.”
TAHLİYE KONUSUNDA ÖNEMLİ MADDELER
Tahliye konusunda önemli uyarılarda bulunan Hasan Ceran, konut kirasının çevredekilere göre düşük kalması halinde kira uyarlaması davası açılmış ise ve yeni belirlenen kiranın kiracı tarafından kabul edilmediği durumda kiracının çıkartılabileceğini, kira süresi 11 yılı doldurdu ise ev sahibinin kiracı sözleşmesini yenilememe hakkına sahip olduğuna dikkat çekti. Bu durumun yanı sıra kira kontratında açıklanan maddelerden birinin ihlali, ev sahibinin birinci derece yakınının konut ihtiyacı, evin tadilata alınması ya da satılması halinde yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliyesini istemesi, kiracının tahliye taahhüdü imzalaması, kira ödenmediği ve ihtarname çekilmesine rağmen 30 günlük ihtar süresinde ödeme yapılmaması, kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar içinde olması gibi durumların da tahliye sebebi olabileceğini de vurguladı.
"TÜFE ORANLARINA GÖRE ZAM YAPILACAKTIR"
Yüzde 25 kira zam sınırının sonlandırılmasına yönelik kritik değerlendirmeler yapan Avukat Arabulucu Umut Metin, ‘‘Mevcut kira tespit davalarının yüzde 25 düzenlemesi ile herhangi bir bağı bulunmamaktadır. 1 Temmuz sonrası yüzde 25 zam sınırlamasının kalkacağı bildirilmişti. Yeni dönemde TÜFE oranlarına göre zam yapılacaktır. Mülk sahipleri tarafından istenilen oran kadar zam yapılabilecek algısı olmamalı. 1 Temmuz sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde zam oranı son 12 ayın TÜFE rakamları baz alınarak yapılacaktır. Geçmiş 2 yılda yüzde 25 zam yapıldıysa yeni dönemde geçmiş 2 yıldaki farkları da TÜFE rakamlarına ekleyerek zam yapılamaz’’ şeklinde konuştu.
“FARKLI ZAM ORANLARINDA ANLAŞILMIŞ OLABİLİR”
Kira zam oranlarının son 12 aylık enflasyon ortalamasının üstünde olamayacağını söyleyen Metin, ‘‘Yeni kira sözleşmeleri maksimum son 12 yıllık TÜFE ortalamasına göre yapılır. Sözleşmelerde farklı zam oranlarında anlaşılmış olabilir. Böyle durumlarda da sözleşmedeki zam oranı TÜFE’nin altındaysa anlaşılan sözleşmedeki oran geçerlidir. Eğer sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstüne çıkmışsa TÜFE oranları geçerlidir’’ dedi.
“KİRACI TARAFINDAN FAİZSİZ OLARAK ÖDENİR”
Metin, kira tespit davalarında hakimin hükmettiği kira bedelinin geçmişe dönük farkının kiracı tarafından mülk sahibine ödeneceğini belirtti. Metin, ‘‘Kira tespit davaları olduğunda davalar uzun sürebiliyor. Kira tespit davaları, hakim tarafından mülkün emsallerine göre fiyatının belirlenmesidir. Taraflar dava öncesi arabulucu ile anlaşamadıysa dava sürecinde hakimin kararı beklenir. Dava sürecinde kira düşük ise hakim daha yüksek bir kiraya hükmettiyse geçmişe dönük kirayı kiracı ödemek zorundadır. Dava ne kadar uzun sürdüyse hakimin hükmettiği kira ile dava öncesi kira arasındaki fark kiracı tarafından faizsiz olarak öder. Toplumumuzda empati yaparak dava öncesi sorunları çözmek bir fırsattır. Arabuluculuk bu fırsatları mümkün kılıyor, toplumsal barışa hizmet ediyor’’ şeklinde değerlendirdi.
